投資の世界でいわゆる「利回り」という言葉はよく使われますが、本日は表面利回り、実質利回りについて共有させてください。というのも、最近株価の乱高下が多いですが、株の本質は安い時に買って、高い時に売る、もしくは利回りのいい株を安い時に買って、保有するだと思ってますので！
表面利回り、実質利回りの違い
「表面利回り」と「実質利回り」は、不動産投資などでよく使われる指標です。どちらも投資効率を表しますが、それぞれ意味が異なります。一般的には以下のように計算します。
表面利回り（グロス利回り）
定義：
年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったもの。
計算式：表面利回り（%） = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
特徴：
- 経費や空室リスクなどを考慮していない「ざっくりの利回り」
- 簡単に計算できる
- 物件を比較する際の最初の目安として使われる
例：
物件価格：2,000万円、年間家賃収入：120万円
→ 表面利回り = 120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6%
実質利回り（ネット利回り）
定義：
実際の収入から管理費・修繕費・税金などの経費を引いた後の収益を基に計算した利回り。
計算式：
実質利回り（%） = （年間家賃収入 − 年間経費） ÷（物件購入価格 + 諸経費）× 100特徴：
- 実際の「手取り」に近い数字
- 管理費、固定資産税、修繕費、空室リスクなどを含む
- 投資判断にはこちらが重要
例：
物件価格：2,000万円
諸経費（仲介手数料、登記費用など）：200万円
年間家賃収入：120万円
年間経費：30万円
→ 実質利回り = （120万円 − 30万円）÷（2,000万円 + 200万円）× 100 = 4.09%
株式における「表面利回り」、「実質利回り」
私も一時期、資産運用の多角化を検討し、不動産投資を勉強していましたが、私の住んでいる周辺だと掘り出し物の不動産も少ないし、本業で不動産業を営んでいる方も多いので、ちょっと入る隙間がないという結論になりました。その検討している際に、「表面利回り」と「実質利回り」の計算方法を勉強しました。
株式投資において「表面利回り」、「実質利回り」という使い方は無いと思いますが、私の中では以下のように定義付けています。
表面利回り：現在株価に対する年間配当利回り
よく、株価のデータに出てくる利回りですね。これは一般的に使われていると思います。
実質利回り：株式取得価格に対する現在の年間配当金額をパーセンテージ表現したもの。
わかりやすいパターンで表現してみたいと思います。税金を考慮しない方がわかりやすいので、下記のような株をNISA枠で持っていたとします。
| 購入価格 | 現在価格 | 年間配当金 |
| ￥1,000 | ￥10,000 | ￥500 |
この場合各々下記の計算になります。
表面利回り：年間配当金/現在価格＝500/10000×100=5%
実質利回り：年間配当金/取得価格＝500/1000×100=50%
当然ですが、取得価格が10倍違うので、利回りも10倍変わってきます。簡単な算数ですよね。
ここで言いたいことは、算数ではなく、安い/低い株価で購入した株価が成長して、増配を繰り返すと実質利回りが大変うれしいリターンとなることです。上記の例のように極端なものは中々難しいと思いますが、現在表面利回りが低いものでも、増配を重ねていけば実質利回りが良くなっているものもあると思います。次回は、自分が保有している株でそういうものがあるかどうかチェックしてみますね！
※投資はあくまでも自己責任で※
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